Er gaat veel gebeuren op 1 januari 2024 in de bouw- en vastgoedsector. Naast de invoering van de Omgevingswet staat ook de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in de agenda. Deze wet heeft heeft als doel de kwaliteit van bouwprojecten te verbeteren en de positie van de consument te versterken, maar heeft vergaande gevolgen voor betrokkenen in de bouw. In deze aflevering van Het Juridisch Café gaan we nader in op deze wet. De wet brengt verschillende belangrijke wijzigingen met zich mee. Eén van de belangrijkste is de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging. Dit houdt in dat aannemers verantwoordelijk worden voor de kwaliteit van het geleverde werk en dat zij dit moeten aantonen door middel van een kwaliteitsborgingssysteem. Daarnaast wordt het toezicht op bouwprojecten verlegd naar private partijen en wordt de positie van de consument versterkt door onder andere de invoering van een opleverdossier en een uitbreiding van de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering voor niet-verborgen gebreken. Ook komt aan bod de uitbreiding van de bevoegdheden van burgemeesters om panden te sluiten met het oog op de openbare orde en een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin het algemene wijkverbod in Amsterdam waarin vakantieverhuur verboden werd in die wijken van tafels is geveegd. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering van Het Juridisch Café bespreken wij de conclusie van staatsraad advocaat-generaal Wattel over de vraag of er licht zit tussen de wijze waarop in het bestuursrecht het begrip ‘overtreder’ en in het strafrecht het begrip ‘functioneel daderschap’ wordt uitgelegd. Wattel concludeert dat dit het geval is. Er zou echter geen licht mogen zitten tussen de wijze waarop deze begrippen worden uitgelegd. De bestuursrechter zou daarom moeten aansluiten bij de uitleg die de strafrechter geeft aan het begrip daderschap. Dit omdat de wetgever dat zo heeft beoogd. Die is volgens Wattel uitgegaan van een uniform overtredersbegrip voor zowel herstelsancties (last onder dwangsom en last onder bestuursdwang) als bestraffende sancties (bestuurlijke boete). Verder bespreken we de voornemens van de regering om de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimten af te schaffen en stippen we naar aanleiding van een vraag van een luisteraar aan wat issues die kunnen spelen bij VVE's aan als je een uitbouw aan je appartement wilt realiseren. Het bleef nog lang onrustig. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering staat de Wet goed verhuurderschap, die 1 juli 2023 in werking treedt, centraal. Deze nieuwe wet is van belang voor alle verhuur, beheer en bemiddeling bij woonruimte.  Burgemeester en wethouders krijgen met deze wet vergaande bevoegdheden om in te kunnen grijpen in de civielrechtelijke verhouding tussen verhuurders, bemiddelaars, beheerders en huurders. De nieuwe wet regelt onder meer de volgende onderwerpen:  Publiekrechtelijke normstelling: 'goed verhuurderschap' en de wettelijke vereisten; Informatieverstrekkingsplicht richting huurder; Gemeentelijk meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; Nieuwe regels voor de hoogte van de waarborgsom en terugbetaling bij huurbeëindiging; Nieuwe regels voor de verhuur aan arbeidsmigranten; Voorkomen van woondiscriminatie (schriftelijke werkwijze en maatregelen vaststellen); Mogelijkheid tot het instellen van een gemeentelijke verhuurvergunning (en het stellen van verhuurvoorwaarden). De gevolgen en risico's bij het niet naleven van de wet zijn:  Waarschuwing, bestuursdwang en bestuurlijke boetes, variërend van € 22.500,- tot € 90.000,-; Inbeheername van woon- of verblijfsruimte door burgemeester en wethouders bij het meermaals overtreden van de regels (alle rechten en verplichtingen van de verhuurder worden overgeheveld naar een aan te stellen beheerder); Openbare publicatie van de maatregelen/besluiten en de mogelijkheid tot publicatie van de namen van verhuurders of de personen achter de bedrijven. Ook passeert de Omgevingswet - die tegen onze verwachtingen in is aangenomen door de eerste kamer - de revue en is er weer actueel nieuws te melden over het Didam-arrest. De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft namelijk op 22 maart 2023 geoordeeld dat het Didam arrest heeft terugwerkende kracht heeft. De koopovereenkomst gesloten in strijd met het gelijkheidsbeginsel zoals ingevuld in Didam arrest is daarom nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 en 3 BW (ECLI:NL:RBMNE:2023:1244). --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

In deze aflevering van Het Juridisch Café staat het (niet) invoeren van de Omgevingswet in 2022 centraal. 2022 bleek namelijk uiteindelijk niet het jaar van de Omgevingswet te zijn. Zal 2023 dat wel zijn? Wij vragen het ons af. Er is namelijk nog veel te doen om de digitale uitdagingen bij de Omgevingswet en kunnen er vraagtekens worden gezet bij het nut en de noodzaak van de Omgevingswet. Ook is het de vraag of deze tijd van problemen met stikstof en het tekort aan woningen het uitgelezen moment is voor een stelselwijziging van het omgevingsrecht. Anno 2023 is de Omgevingswet nog steeds niet van kracht. De wet staat op dit moment op 1 januari 2024 voor invoering, maar de vraag is of ook die datum gehaald kan worden. In Het Juridisch Café hebben wij daar wel een mening over. Verder komt in deze aflevering de aangekondigde verandering van het huurpuntensysteem aan de orde. Ook bespreken wij een uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2022:7216) waarin een boete op grond van de Huisvestingswet voor het hebben van teveel huisgenoten werd gematigd door de Amsterdamse bestuursrechter vanwege de krapte op de woningmarkt in Amsterdam. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Wat ons deze keer opviel is het Besluit schuldhulpverlening wat er voor kan zorgen dat - wanneer de schuld niet is gemeld - een ontruiming van de huurwoning na een huurachterstand door een rechter kan worden afgewezen. Verder behandelen we verschillende bestuursrechtelijke regels waar je als eigenaar van een woning mee te maken kunt krijgen, met name als je de woning niet zelf gebuikt. Denk aan het bestemmingsplan, een splitsingsvergunning, de opkoopbescherming, het verbod op vakantieverhuur ("AirBnB") of het Bouwbesluit. Hoewel het op dit moment geen standaard onderwerp is waar bij de aankoop aandacht aan wordt besteed, lijkt een bestuursrechtelijke due diligence bij de koop van een woning tegenwoordig soms noodzaak. Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, kunnen school en gemeente zomaar verbieden je fiets op de stoep bij de school te parkeren. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsKUy3eHQHB3zg

Een nieuw seizoen met een nieuwe opzet. We behandelen telkens een bericht wat ons opviel in de media, een luisteraarsvraag en een hoofdonderwerp. Wat ons ons opviel in de media deze maand was het bericht dat een verhuurder van een huurder verlangde dat de pride- (of progress)vlag eerst van de gevel en later van echter het raam diende te worden verwijderd. De vraag is of dat de verhuurder dat kan eisen. Verder behandelen wij het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Uit dit arrest volgt dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken zogenoemde mededingingsruimte moet bieden. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moet met andere woorden een koper geselecteerd te worden aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. En dat alles moet op zodanige wijze bekend gemaakt worden dat potentiële gegadigden daar kennis van kunnen nemen. Wat dit betekent voor de praktijk is de vraag. Tenslotte nog een vraag van een luisteraar. Namelijk, wat te doen als een verhuurder geen rookmelders in de woning wil plaatsen, terwijl dit per per 1 juli 2022 verplicht is? --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsK...

Het is altijd raak bij nieuwe fenomenen. Wat zijn de regels? Zo is er ook om flitsbezorgers of darkstores veel te doen. Zijn dat nu winkels (detailhandel) of enkel distributiebedrijven. En wat heeft dat voor consequenties in relatie tot bestemmingsplannen en huurovereenkomsten. In de grote steden, met Amsterdam voorop, is inmiddels die discussie in alle hevigheid gaande aangezien de impact op de omgeving er wel degelijk is. Bewoners verwachten actie, terwijl flitsbezorgers vinden dat zij zich aan de regels houden. In deze podcast een bespreking van dit nieuwe fenomeen vanuit ruimtelijk en huurrechtelijk perspectief en wat de juridische gevolgen kunnen zijn. --> Stuur ons een vraag of opmerking via een spraakbericht  --> E-mail: info@rubewijnveld.nl --> Website: www.rubewijnveld.nl/juridisch-cafe --> Facebook: @rubewijnveld --> Twitter: @rubewijnveld --> Youtube: www.youtube.com/channel/UCHdzQdoUkzsK...

Per 1 april 2022 is de regeling "opkoopbescherming" van kracht in Amsterdam. Vanaf dan is het verboden zonder vergunning goedkope en middeldure woningen binnen vier jaar na aankoop meteen weer te verhuren. Dat is een verregaande beperking van het eigendomsrecht. Toch kan een dergelijke beperking toelaatbaar zijn, maar onder welke omstandigheden? En wat zijn de consequenties voor niet alleen de eigenaar, maar ook de huurder als de woning toch wordt verhuurd binnen die periode van vier jaar? De ins en outs van de nieuwe regeling leggen we uit in deze aflevering.

Het voorbereidingsbesluit ‘Winkeldiversiteit Centrum 2’ is op 24 december 2021 door de gemeenteraad van Amsterdam gepubliceerd. Op grond van dit voorbereidingsbesluit is het van de een op de andere dag voor 167 panden in de binnenstad gedurende maximaal een jaar verboden om nog gebruik te maken van specifieke bestemmingen, zoals Toeristenwinkel, Horeca, of souvenirwinkel. Dit allemaal ter voorbereiding op een nieuw bestemmingsplan wat binnen een jaar vastgesteld moet worden. Het lijkt onrechtvaardig, maar de wet geeft deze mogelijkheid in beginsel wel aan gemeenten. In deze podcast bespreken we de consequenties van dit voorbereidingsbesluit, zowel voor gebruikers als voor eigenaars van het pand, en hoewel beperkt wat je er mogelijk nog tegen zou kunnen doen.

Vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorruimten op grond van het Bouwbesluit 2012 beschikken over een Label-C energielabel. Is dat niet het geval, dan mag de kantoorruimte formeel niet meer als kantoor worden gebruikt en en dreigt sluiting door de overheid. In deze podcast bespreken Frank en Jan samen met vriend van de show Martijn Alberts wat dit verbod nou precies inhoudt en wat bij overtreding de bestuurs- en strafrechtelijke gevolgen kunnen zijn.  Verder hebben we het over de gevolgen van dit verbod voor verhuurder en huurder. Is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht te investeren om een C-label te krijgen? Moet de huurder daaraan meewerken? En is er sprake van een gebrek als een kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet beschikt over een Label-C energielabel?

In deze aflevering van het Juridisch Café bespreken we de stikstofcrisis. Waarom is stikstof nu opeens een probleem? Stikstof zit toch immers gewoon in de lucht? In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000 gebieden. Dit zijn natuurgebieden die op grond van de Habitatrichtlijn extra bescherming genieten. Dit betekent onder meer dat er, kort gezegd, een grens geldt voor de hoogte van de stikstofdepositie.  Stikstof ontstaat onder meer door bouwactiviteiten maar ook door landbouwactiviteiten. Veel bouwplannen zijn de afgelopen jaren in de prullenbak beland, omdat deze plannen een te hoge stikstofdepositie in Natura-2000 zouden veroorzaken. Zijn grote infrastructurele projecten, met het oog op de stikstofuitstoot die zij veroorzaken, nog wel mogelijk? Kunnen landbouwbedrijven worden onteigend om zodoende een lagere stikstof uitstoot te realiseren?  We nemen de luisteraar deze aflevering mee langs de Habitatrichtlijn, een aantal uitspraken van de Raad van State, de invloed van het Europees recht en de problemen waarvoor Nederland staat.

Ook dieren kennen rechten in Nederland. En dan met name op het punt van hoe zij worden gehouden. Met een wetswijziging uit 2021 is in de Wet Dieren opgenomen dat dieren als zij worden gehouden natuurlijk gedrag moeten kunnen te vertonen. Duidelijk is dat dit voor bijvoorbeeld veehouderijen geldt, maar hoe zit dat met huisdieren. Mag Pietje de kanarie nog wel in een kooi gehouden worden en moet Flappie het konijn kunnen graven? In deze aflevering is Paula Sie - advocaat in Amsterdam - te gast in het Juridisch Café en praten wij over deze wijziging van de Wet Dieren om vervolgens ook nog wetgevingstechniek, de juridische gevolgen van de klimaatdiscussie en het consumeren van dierlijke producten in het algemeen mee te bespreken. Het bleef nog lang onrustig.

We verwelkomen in deze aflevering vriend van de show Martijn Alberts. Specialist in het huurrecht en graag geziene aanwezige op de vrijdagborrel. Martijn praat ons in deze podcast bij over de bevriezing van de huurprijs voor zowel sociale huurwoningen in 2021 als - in beperkte mate - vrije sector woningen voor 2021 en daarna. Ook stippen we kort het probleem van de kosten voor ontruiming aan. Want hoewel een oude volkswijsheid luidt, wie geen huur betaalt moet er uit is soms de vraag wie moet dat betalen?

Inmiddels alweer de vierde aflevering van onze podcast van het Juridisch Café staat online. In deze aflevering van het Juridisch Café bespreken wij de Shell-uitspraak van de rechtbank Den Haag. Op grond van deze uitspraak dient Royal Dutch Shell in 2030 zijn C02 emissie met 45% hebben verminderd ten opzichte van het jaar 2019. Een fikse kluit en dus een uitspraak met veel gevolgen. Wij bespreken onder meer hoe de rechtbank tot deze uitspraak is gekomen, wat de eventuele gevolgen van deze uitspraak zijn voor Shell en of er hier sprake is van activistische rechtspraak.

In de derde aflevering van het Juridisch Café bespreken de heren de invloed van het verdrag van Aarhus en een recente uitspraak van het Hof van Justitie op procedures in het omgevingsrecht. Zo blijkt Nederland het verdrag toch niet goed geratificeerd te hebben. Er zijn ten onrechte hobbels die er voor zorgen dat een belanghebbende niet naar de rechter kan, terwijl het Verdrag van Aarhus dat wel garandeert. Ook wordt er door-gefilosofeerd over een mogelijke nieuwe inrichting van het bestuursrecht.

De gemeente ziet liever dat toeristen in een hotel slapen en bewoners in een huis, maar daar heeft Airbnb verandering in gebracht. We bespreken de Wet Toeristische Verhuur, de ingewikkeldheid van regelgeving rondom je woning verhuren, ontheffing en en waar je rekening mee moet houden als je op vakantie gaat en aan je woning een zakcentje wilt verdienen. Daarna pakken we de nieuwe alcoholwet erbij die ingaat op 1 juli 2021. Hierdoor wordt het verboden alcohol te wederverstrekken aan mensen onder de 18 en wordt het kratje in de bonus een stukje duurder. Ten slotte kom je er ook achter waarom er van die gekke schotjes op mannentoiletten te vinden zijn in café's (u weet nog wel, toen die open waren).

In aflevering 1 van Het Juridisch Café discusseren advocaten Jan Rube en Frank Wijnveld de toeslagenaffaire en het evenredigheidsbeginsel. We hebben het over hoe formele rechtskracht en de bezwaartermijn van toepassing is op de toeslagenaffaire, we bespreken het artikel van Bart Jan van Ettekoven van de Raad van State en hoe 1 klein foutje zoveel gevolgen kan hebben. Tevens bespreken we aan de hand van het evenredigheidsbeginsel o.a. de bestuurlijke boetes bij toeristenverhuur (Airbnb).

Welkom bij Het Juridisch Café. Elke 2 weken nemen Jan Rube en Frank Wijnveld je op semi-serieuze wijze mee in actuele juridische zaken. Absoluut.